房地产限购对房地产价格调控,具有以下6个

在房地产限购政策对房价调控的影响方面，将这一领域的文献按照以下维度进行细分：①限购对房价的总体影响；②地区差异对限购调控房价效应的影响；③限购形式对限购调控房价效应的影响；④房屋特征对限购调控房价效应的影响；⑤限购的外部效应与溢出效应；⑥其他政策对房价的调控效应。

限购与房地产价格调控

（1）限购对房价的总体影响，政府出台房地产限购政策的直接目标是缓解房价过快的上涨趋势，因此大量研究考察了限购政策对商品房价格变动的影响，得出限购有助于降低房价增长的结论，这一结论也符合限购令的出台初衷。郑世林等的研究表明，限购政策出台使房价增速降低了0.36个百分点。DuandZhang的测算结果则显示，北京市实施房地产限购后，房价年增长率降低了7.69%。

由于需求旺盛是推高房价上涨的直接原因，而限购将降低房价持续上涨的乐观预期，进而抑制投机性需求，因此限购能通过打击投机性购房行为而给房地产市场降温，起到遏制房价过快上涨的作用。乔坤元分析了全国70个大中城市房地产价格和房地产交易量在限购政策出台前后的变化，发现房地产价格在限购政策开启后开始下跌，但房地产交易量反而有所上升。

另外，学者们也测算了房地产限购政策产生房价调控效应的持续时间。韩永辉等认为，房地产限购在短期内能降低房价增速，但下降幅度较小，限购力度尚显不足。张娟锋等也认为房地产市场调控在短期内显著改变房价走势，但房价长期持续的调控效应较差。黄昕等则认为限购降低房价的作用在限购实施后一至两年内发挥。

邓柏峻发现房地产限购政策能够降低房地产价格增长速度，但这种降低作用并不是在限购政策出台当期立刻显现，而要经历政策时滞期，这是由于房地产限购的具体实施细则需要细化，导致政策效应推后显现，而且随着时间推移这一政策效应逐渐加强。

然而，也有研究表明房地产限购并未显著降低房地产价格。YuandLee以韩国的数据展开分析，发现房地产调控政策无法稳定房地产价格走势。房地产具有投资品特征，这一特征增强了房地产的投机性需求，抵消了房地产限购的政策初衷，因此限购无法缓解购房者对房地产市场发展的过度自信，也无法抑制全部的投机性购房行为，导致限购政策未能实现预期的房价调控效应。李迎星等则认为，限购政策未能降低购房者对房价增长的长期预期。而且，购房者也具有规避限购的应对措施，房地产企业也会以全款优先等形式尽可能规避限购产生的需求抑制。

汤韵和梁若冰从婚姻视角给予解释，他们认为房地产限购虽然使得当地住房价格增长幅度有所下滑，却也增加了当地的离婚数，因此假离婚在某种程度上成为了规避限购的途径，抵消了限购对于房地产市场过热需求的管控作用。范子英也发现，房地产限购政策出台促使当地家庭为获取多套房购买资格而离婚。此外，周建军等从产业结构角度解释限购未能降低房价增长的原因，因为产业结构优化在限购之前已经支撑房价上涨，在限购令出台后抵消了限购对房价的负面冲击。

（2）地区差异对限购调控房价效应的影响，在地区差异方面，以往研究考察了城市分布地区、城市类型、城市规模、城市房价增速等地区特征对限购令实施效应的影响。朱恺容等认为东部地区的限购实施力度较强，且市场机制较为完善，因此限购令在东部地区产生的房价调控效应要强于中西部地区。

韩永辉等也认为限购对房价的影响在东部和中部城市更强。相反地，赵凯和刘成坤则认为，只有中部地区的限购才有助于降低房价上涨，东部和西部地区的限购难以产生政策预期效果，这是由于西部地区本身就缺乏足够的购房需求，而东部地区人口流动较快、地理位置优越，对外来人口的吸引力较大，抵消了限购政策在东部地区的实施效应。此外，曹清峰等的研究还发现较高的地方政府行政级别有助于强化当地限购令对房价的调控作用。

另外，北京、上海、广州、深圳这四座一线城市和省会城市等大城市的房价长时间呈现出过快上涨趋势，是房地产市场调控的重点对象。黄昕等认为房地产限购对房价的调控作用在三线城市最强，二线城市次之，而一线城市最弱。白仲林等同样发现限购令对二线城市房价的抑制作用强于一线城市。李美霖也认为限购令主要作用于三、四线中小城市，在一线城市、省会城市和直辖市的调控效果并不明显。

韩永辉等和方兴则认为相比于大城市，限购对中小城市的房价抑制作用更明显。相对地，韩永辉等的研究表明，限购对房价的影响在省会城市更强。李迎星等基于70个城市的房价月度同比增长率数据开展检验，发现当地大学生人数越多、在校小学生人数增速越快、城市规模越大，限购政策的房价调控效应越差，表明住房刚需和学区房需求抵消了限购政策效果。

此外，由于通过抑制投机行为压缩房地产泡沫是限购政策的初衷，因此在投机性需求越大的地区，限购令的房价调控效应越强。邓柏峻等也认为，限购政策严厉打击了投机性购房需求，因此更有助于遏制房地产价格过快增长城市的房价上升态势。

(3)限购形式对限购调控房价效应的影响，部分学者基于限购的具体形式，探讨不同限购形式对限购产生的房地产价格调控作用的影响。房地产限购在总体上限定了当地购房者的购房数量，但在具体限购区域、限购户籍和社保要求等层面，不同地区的具体限购措施存在差异。例如年成都市规定在天府新区成都直管区购房应当具有购房所在区户籍，或户籍不在购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。

张德荣和郑晓婷将房地产限购政策以具体限购地区和户籍为标准进行划分，发现限购对非户籍购房人群的政策效应最强，而仅在市区内的限购无法遏制房价过快增长。安磊等也提出限购令主要抑制了非户籍购房者的投机行为。此外，由于购房需求增长会引发首付和房贷需求上升，因此限购对房价的调控效应将受到首付比例的制约。

（4）房屋特征对限购调控房价效应的影响，限购令虽然对房屋购买数量进行限制，但具体效应因房屋的新旧程度、面积大小等自身差异而有所不同。房地产限购政策主要降低了新建住宅的房价增长率，而且主要降低的是大面积住房的价格增速，对于面积较小房屋的价格抑制作用较弱，表明限购令能在一定程度上打击投机性购房行为，且没有波及到刚需购房。

陈淑云等也发现限购政策显著降低了新建住宅，特别是大户型住宅的价格。李美霖则进行了更为细致的划分，发现限购令的房价调控作用只能作用于面积小于平方米的中小住宅，对于平方米以上大住宅的调控效果不强。

（5）限购的外部效应与溢出效应，限购不仅作用于当地房地产市场价格走势，还将影响其他地区和市场的价格波动，产生外部效应和溢出效应。

在地区层面，由于限购地区的房地产市场遭受打压，购房者和购房资金可能流向其他地区，推高其他地区的房地产价格，产生了外部溢出效应。因此，限购虽然降低了当地房地产投资规模，却促使房地产企业在其他城市扩大房地产投资，促使周边城市的房价上涨。曹清峰还发现限购甚至存在地区间的“邻近效应”，地方政府之间的博弈使得当地限购强度随着周边地区限购强度的增长而加强。

此外，房地产限购还将影响二手房市场、租房市场和土地市场的价格，产生外部效应和溢出效应。由于新房购买受限，购房资金将流向二手房市场，故而房地产限购虽然降低了新房房价增速，却抬高了二手房价格增速。白仲林等的研究则表明限购导致二手房价格增长的作用主要表现在二线城市，而一线城市的限购令对新房和二手房价格均起到抑制作用。

王敏和黄滢以中国70个城市的月度住宅销售价格指数为样本，比较了限购对新房和二手房抑制作用的相对强弱，发现限购对二手房价格的影响程度要大于其对新房价格增长的抑制程度。相反地，李美霖发现限购虽然抑制了新房价格上涨，但并未显著降低二手房价格。Sunetal基于北京市限购政策发现限购反而使得二手房价格和房屋租售比下降。

由于房屋的购买受限，因此房屋租赁市场得以扩张。朱恺容等利用房地产市场的日度数据，发现限购令的出台降低了住宅销售成交单价，却提高了住宅租赁成交单价。冯科和何理通过房地产市场反需求函数展开分析，也发现房地产限购推高了租房价格。此外，由于土地和房屋存在不可分割的特征，因此限购还在一定程度上降低了土地价格，而且主要降低的是住宅土地价格，而非工业用地和商业用地价格。

（6）其他政策对房价的调控效应，部分学者认为增加房地产市场供给等其他政策也能起到调整房地产市场供求结构的作用，缓解过热需求对房地产市场价格的过度拉升。房地产市场供给上升使得购房者对未来房价继续增长的预期下降，有助于遏制未来房价增长。此外，房地产本身具有房屋与土地不可分割的特性，因此土地供给变化必将导致房地产价格波动。

然而，中国的土地供给增长有限，投机需求过旺，土地的供给与需求严重不匹配，导致房价在不同地区存在巨大差异的现象。张清源等将“撤县设区”视为土地供给规模增长的外生冲击，进而构建双重差分模型，发现土地供给增加使得房地产市场供给上升，改善了房地产市场需求过热但供给相对不足的供需结构，进而降低房价。相反地，魏玮和陈杰的研究得出了不同结论，提出单纯增加住房供给难以满足过旺的购房需求，难以有效遏制房价过快上涨。

此外，限价和限售同样有助于抑制房价增长。McDonald认为限制贷款价值比和债务收入比有助于稳定房地产市场运行。GlaeserandLuttmer则发现租金控制导致纽约市的住房资源错配。陈创练和戴明晓考察了货币政策对房价的影响，发现数量型货币政策相比于价格型货币政策而言更有助于平抑房价。顾海峰和张元姣则认为，存款准备金率调控相比于利率调控而言更能起到对房价的调控作用。